Een nieuwe klap voor de banken

Tijden veranderen

De woningmarkt is op dit moment weer een van de motoren van de Nederlandse economie. De bouwsector leeft op en in grote delen van het land zien eigenaren de waarde van hun bezit stijgen. Deze waardestijging ontstaat door de lage rente, de hypotheekrenteaftrek, de huishoudensgroei en een groeiende kwaliteitsvraag. Hoe bestendig die ontwikkeling is, is echter de vraag. De rente gaat weer stijgen, het is de vraag of de hypotheekrenteaftrek in zijn huidige vorm blijft bestaan en de huishoudensgroei is in veel gebieden eindig. Er blijft in deze gebieden uiteraard wel sprake van aanwas van nieuwe jonge huishoudens, maar de afname van het aantal huishoudens als gevolg van sterfte is groter.

Verdubbelingen aantal vrijkomende koopwoningen

Een belangrijke verandering ten opzichte van het verleden is dat de mensen die komen te overlijden steeds vaker eigenaar-bewoner zullen zijn. Het aantal woningen dat jaarlijks door sterfte van de eigenaar op de markt komt, ligt nu nog op 19.000 maar dat aantal zal in 2035 zijn verdubbeld. Momenteel gaat het hierbij vaak nog om ouderen in een grotendeels afbetaalde en courante koopwoning. Van ongeveer een van de twee door sterfte vrijkomende woningen is de hypotheek volledig afgelost. Op ongeveer een van de vier rust nog een aflossingsvrije hypotheek, maar door de grote waardestijgingen uit het verleden is de hypotheekschuld waarschijnlijk vele malen lager dan de marktwaarde.

Méér in plaats van minder aflossingsvrije hypotheken

De afgelopen jaren is de aflossingsvrije hypotheek uit de gratie geraakt en ze worden niet meer afgesloten. Echter, de ouderen hebben vaak nog wel een aflossingsvrije hypotheek. Over tien jaar zal op meer dan de helft van de door sterfte vrijkomende woningen een aflossingsvrije hypotheek rusten, in 2043 op zes van de tien. Op de korte termijn zal er bij deze woningen vaak sprake blijven van een bepaalde overwaarde, maar de vraag is of dat ook op langere termijn zo zal zijn.

Wat te doen met incourante woningen?

Het is aannemelijk dat er grote verschillen zullen ontstaan in het land voor wat betreft de overwaarde van door sterfte vrijkomende woningen. Nu al blijft de waardeontwikkeling in bepaalde regio’s achter en dat zijn vaak dezelfde regio’s die (op termijn) kampen met demografische krimp. In deze gebieden kunnen de vrijkomende woningen best weleens onverkoopbaar blijken. In dat geval zullen de erfgenamen de erfenis vermoedelijk weigeren en de ouderen zelf – die aan hebben zien komen dat hun woning onverkoopbaar is – zullen in de laatste levensjaren zo min mogelijk in de woning hebben geïnvesteerd. Vervolgens belandt dit incourante bezit in handen van de hypotheekverstrekkers.

Een nieuwe bankencrisis?

Nog los van het persoonlijk leed dat deze ontwikkelingen met zich meebrengen, gaat dit waarschijnlijk ook zwaar wegen op de balans van de banken. Bovendien zullen dit soort trends ten koste gaan van de leefbaarheid in deze gebieden. De consequenties kunnen groot zijn, maar toch wordt er nauwelijks onderzoek verricht naar de effecten van de vergrijzing op de koopwoningmarkt. Dat is wat In Fact betreft onbegrijpelijk, want daarmee gaan mogelijk kansen verloren om toekomstige problemen in de kiem te smoren.